Apartamento n° 40, localizado no 4º andar do Edifício Araruama, situado na Rua Duarte de Azevedo, n° 223 , Santana, São Paulo/SP. Área privativa: 113,68m², Área total: 152,06m². Imóvel objeto da matrícula nº 25.295 do 3º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo/SP. Dispensa-se a descrição na íntegra do imóvel, nos termos do art. 2° da Lei 7.433/85 e Art. 3° do Decreto 93.240/86, estando o mesmo descrito e caracterizado na matrícula anteriormente mencionada. (I) Caberá ao arrematante, providenciar às suas expensas, toda e qualquer regularização física e documental do imóvel, perante os órgãos competentes, quando for o caso, tais como, Prefeitura e Oficial de Registro de Imóveis, independentemente da data da sua constituição, tais como regularização de cadastro de contribuinte perante a Prefeitura, regularização de numeração do prédio e/ou do logradouro, averbações de demolição/construção, unificações, desmembramentos, áreas totais, respondendo por quaisquer ônus, providências e eventuais tributos cobrados retroativamente pela Municipalidade. (II) Consta Ação de Consignação em pagamento, conforme processo nº 1002540-35.2022.8.26.0001 e Ação Cautelar Incidental, conforme processo 1013018-68.2023.8.26.0001. (II) Imóvel ocupado. Desocupação pelo adquirente, nos termos do art. 30 e § único da lei 9.514/97.
Dívidas
Informadas no anúncio
Tributosvalor não informado
Comprador pagaCaberá ao arrematante, providenciar às suas expensas, toda e qualquer regularização física e documental do imóvel, perante os órgãos competentes, quando for o caso, tais como, Prefeitura e Oficial de Registro de Imóveis, independentemente da data da sua constituição, tais como regularização de cadas
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 25.295 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
R$ 511.784,00R$ 3.367/m² × 152 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 440.134,00 a R$ 562.962,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
2 vendas no prédio (R$ 3.344/m², peso 2) e 20 vendas (área construída) em 11 prédios construídos de 1955 a 1985, até 386 m (R$ 3.413/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 471.555,00.
O valor atual do leilão (R$ 81.518,10) é 16% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 962.448,13+88%
Pelo anúncioR$ 573.397,00+12%15 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 5.604/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 1.002.915,00+96%Santana, de 90 a 120 m²: R$ 8.822/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
02/06/2026
APARTAMENTO 40
Apartamento(provável retomada pelo banco)
152 m²
R$ 520.000,00
R$ 3.421
R$ 526.521R$ 3.464/m²
13/07/2009
APARTAMENTO 40
Apartamento
152 m²
R$ 215.000,00
R$ 1.414
R$ 765.035R$ 5.031/m²
13/07/2009
APARTAMENTO 40
Apartamento
152 m²
R$ 826,47
R$ 5atípico
R$ 2.941R$ 18/m²
22/05/2009
APARTAMENTO 40
Apartamento
152 m²
R$ 93.000,00
R$ 612
R$ 344.657R$ 2.268/m²
Neste prédio
67% da estimativa
Mediana R$ 3.344/m² em 2 vendas de área parecida (36 meses), metade entre R$ 3.225 e R$ 3.464/m².
Prédios parecidos construídos de 1955 a 1985, até 386 m, área parecida
33% da estimativa
Mediana R$ 3.413/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 11 prédios, metade entre R$ 3.085 e R$ 3.902/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 5.604/m² (mediana de 15).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 81.518
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 4.076
O anúncio não informa a comissão; usamos os 5% usuais. É paga ao leiloeiro além do lance.
ITBI São Paulo (3%)R$ 2.446
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 11.154/1991; Decreto 55.196/2014.
Escritura e registro≈ R$ 3.877
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + Certidão da matrícula após o registro + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos SP 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertonão informado
O anúncio não informa dívida de condomínio, então ela não entra no total. Confirme com a administradora antes do lance.
TotalR$ 91.917
R$ 809/m² · sem IPTU, condomínio
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 511.784
Total R$ 419.867 abaixo (82% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 962.448
Total R$ 870.532 abaixo (90% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 573.397
Total R$ 481.480 abaixo (84% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 1.002.915
Total R$ 910.998 abaixo (91% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
