Endereço do Imóvel: AVENIDA AMADOR AGUIAR, 1108, APTO 401, TORRE 01 RESIDENCIAL SAN BASILE, JARAGUA, São Paulo, SP, 02998-020 APARTAMENTO, Padrão, OCUPADO. Área(s): 41,17 m² de área construída, 41,17 m² de área privativa, 40,41 m² de área comum. Matrícula(s): 281.647. Cartório: 18° CRI DE SÃO PAULO. Inscrição da Prefeitura: 214.020.0825-0/Contribuinte: 214.020.0825-0. Taxa de condomínio: R$ 500,00 a. OCUPADOb. FICARÃO A CARGO DO ARREMATANTE: TODAS AS PROVIDÊNCIAS, RISCOS, CUSTAS E DESPESAS NECESSÁRIAS À DESOCUPAÇÃO CONFORME CLAUSULA 4.12. DO EDITAL;c. OS DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO SERÃO QUITADOS PELO VENDEDOR ATÉ A DATA DO LEILÃO. Dossiê: 02.27587 Valor Alvo: R$ 184.800,00
Dívidas
Informadas no anúncio
IPTU + Condomíniovalor não informado
Vendedor pagaOS DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO SERÃO QUITADOS PELO VENDEDOR ATÉ A DATA DO LEILÃO.
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 281.647 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
R$ 211.713,00R$ 2.940/m² × 72 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 182.073,00 a R$ 232.884,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
2 vendas no prédio (R$ 3.447/m², peso 2), 2 anúncios no prédio (R$ 5.568/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 2.388/m², peso 2) e 20 vendas (área construída) em 3 prédios construídos de 1999 a 2029, até 287 m (R$ 3.033/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026; 1 arrematação em leilão fica de fora · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 207.897,00.
O valor atual do leilão (R$ 144.144,00) é 68% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 232.490,32+10%
Pelo anúncioR$ 198.190,00−6%5 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 5.349/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 249.759,00+18%Jaragua, até 60 m²: R$ 6.067/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
03/07/2026
APARTAMENTO 401 TORRE 1
Apartamento(provável retomada pelo banco)
72 m²
R$ 348.000,00
R$ 4.833
R$ 351.083R$ 4.876/m²
Neste prédio
80% da estimativa
Mediana R$ 3.447/m² em 2 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 3.211 e R$ 3.683/m²; 1 arrematação em leilão fica de fora. Anúncios pedem R$ 5.568/m² (mediana de 2), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos construídos de 1999 a 2029, até 287 m, área parecida
20% da estimativa
Mediana R$ 3.033/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 3 prédios, metade entre R$ 2.847 e R$ 3.365/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 5.349/m² (mediana de 5).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 144.144
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 7.207
O anúncio não informa a comissão; usamos os 5% usuais. É paga ao leiloeiro além do lance.
ITBI São Paulo (3%)R$ 4.324
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 11.154/1991; Decreto 55.196/2014.
Escritura e registro≈ R$ 4.720
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + Certidão da matrícula após o registro + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos SP 2026 (registro)).
IPTU em abertopago pelo vendedor
Dívida de IPTU que fica com o comprador, pelo anúncio ou pela consulta à prefeitura, aplicada a regra de quem paga deste leilão.
Condomínio em abertopago pelo vendedor
TotalR$ 160.395
R$ 3.896/m² · inclui as dívidas conhecidas
Condomínio por mês≈ R$ 330
Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 211.713
Total R$ 51.318 abaixo (24% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 232.490
Total R$ 72.095 abaixo (31% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 198.190
Total R$ 37.795 abaixo (19% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 249.759
Total R$ 89.364 abaixo (36% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.