Apartamento nº 12, localizado no 1º pavimento da Torre 13, Condomínio Fit Jaraguá, com direito a uma vaga de garagem, Rua Jairo de Almeida Machado, 15, Jaraguá. Área privativa: 43,13m², Área total: 70,1089m². Matr. 271.093 do 18° CRI de São Paulo/SP. Contribuinte: 214.020.0524-3 Imóvel ocupado. Eventual regularização das áreas de terreno, construída, assim como o logradouro/numeração, perante a prefeitura, Cartório de Registro de Imóveis e demais órgãos, ficarão a cargo do ARREMATANTE que assumirá os custos, providências e eventuais tributos cobrados retroativamente pela Municipalidade. Eventuais débitos de Condomínios serão quitados até a data do leilão pelo banco. Os débitos de IPTU existentes até a data da entrega da posse (direta ou indireta) serão quitados pelo banco. A partir da data em que o arrematante assumir a posse (direta ou indireta) do imóvel, ele será responsável pelo pagamento do IPTU proporcional aos meses subsequentes. O interessado está ciente de que o Vendedor se exime de qualquer responsabilidade quanto a verificação de documentos e diligências relacionadas ao imóvel. Cabe exclusivamente ao interessado a leitura e conferência das condições previstas no edital e matrícula, bem como a análise de quaisquer outros documentos que julgar pertinentes, incluindo, mas não se limitando, à consulta de eventuais ações judiciais em trâmite que possam envolver o bem objeto do leilão, bem como de programa habitacional destinado à promoção do acesso à moradia HIS e HMP, conforme legislação aplicável. O arrematante se responsabiliza pela análise, e por eventuais ações que tenham por objeto o imóvel, inclusive aquelas que não estejam previamente mencionadas nas descrições. Em virtude da ocupação, não foi possível obter a distribuição interna da unidade, cabendo ao arrematante esta averiguação, isentando o vendedor de qualquer responsabilidade. RGI: 923898
Comprador pagaEventual regularização das áreas de terreno, construída, assim como o logradouro/numeração, perante a prefeitura, Cartório de Registro de Imóveis e demais órgãos, ficarão a cargo do ARREMATANTE que assumirá os custos, providências e eventuais tributos cobrados retroativamente pela Municipalidade.
Condomíniovalor não informado
Vendedor pagaEventuais débitos de Condomínios serão quitados até a data do leilão pelo banco.
IPTUvalor não informado
Vendedor pagaOs débitos de IPTU existentes até a data da entrega da posse (direta ou indireta) serão quitados pelo banco.
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 271.093 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
R$ 222.372,00R$ 3.132/m² × 71 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 206.806,00 a R$ 235.714,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 19 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 210.018,00.
O valor atual do leilão (R$ 155.250,00) é 70% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 212.671,23−4%
Pelo anúncioR$ 225.680,00+1%3 anúncios no prédio pedem R$ 5.814/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 261.649,00+18%Jaragua, até 60 m²: R$ 6.067/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
27/01/2026
APARTAMENTO 12
Apartamento(provável retomada pelo banco)
71 m²
R$ 290.000,00
R$ 4.085
R$ 297.076R$ 4.185/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 3.132/m² em 19 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 2.962 e R$ 3.406/m². Anúncios pedem R$ 5.814/m² (mediana de 3). Na mesma planta (43,13 m²), 240 vendas saem por R$ 3.324/m² hoje e 2 anúncios pedem R$ 5.989/m² (+80%).
Prédios parecidos construídos de 1994 a 2024, até 327 m, área parecida
referência
Mediana R$ 3.928/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 6 prédios, metade entre R$ 2.464 e R$ 4.823/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 5.612/m² (mediana de 14). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 155.250
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 7.763
O anúncio não informa a comissão; usamos os 5% usuais. É paga ao leiloeiro além do lance.
ITBI São Paulo (3%)R$ 4.658
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 11.154/1991; Decreto 55.196/2014.
Escritura e registro≈ R$ 5.077
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + Certidão da matrícula após o registro + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos SP 2026 (registro)).
IPTU em abertopago pelo vendedor
Dívida de IPTU que fica com o comprador, pelo anúncio ou pela consulta à prefeitura, aplicada a regra de quem paga deste leilão.
Condomínio em abertopago pelo vendedor
TotalR$ 172.747
R$ 4.005/m² · inclui as dívidas conhecidas
Condomínio por mês≈ R$ 300
Mediana de 3 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 200 a R$ 350). Custo mensal até a venda, fora do total.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 222.372
Total R$ 49.625 abaixo (22% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 212.671
Total R$ 39.925 abaixo (19% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 225.680
Total R$ 52.933 abaixo (23% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 261.649
Total R$ 88.902 abaixo (34% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
