Endereço Completo
AVENIDA ALEXIOS JAFET, 595, APTO 04, TORRE 09, RESIDENCIAL DAS LARANJEIRAS, VILA TAIPAS, São Paulo, SP, 05187-010
Características do Imóvel:
Descrição: APARTAMENTO, Padrão, OCUPADO. Área(s): 38,72 m² de área construída, 38,72 m² de área privativa, 45,1 m² de área comum. Matrícula(s): 235.472. Cartório: 18° CRI DE SÃO PAULO. Inscrição da Prefeitura: 188.115.0633-5 ISENTO/Contribuinte: 188.115.0633-5.
Tipo do Imóvel: APARTAMENTO
Status da Ocupação: Ocupado
Aceita Visitação: Não
Dossiê: 02.26748
Área Privativa: 38,72 m²
Área Comum: 45,10 m²
Matrícula: 235.472
Cartório de Registro: 18° CRI DE SÃO PAULO
Inscrição na Prefeitura: 188.115.0633-5 ISENTO
Condomínio: R$ 591,09
Valor Avaliado: R$ 200.000,00
Considerações Importantes
a. OCUPADO
b. FICARÃO A CARGO DO ARREMATANTE: TODAS AS PROVIDÊNCIAS, RISCOS, CUSTAS E DESPESAS NECESSÁRIAS À DESOCUPAÇÃO CONFORME CLAUSULA 4.12. DO EDITAL;
c. OS DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO SERÃO QUITADOS PELO VENDEDOR ATÉ A DATA DO LEILÃO.
R$ 204.876,00R$ 2.439/m² × 84 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 190.535,00 a R$ 217.169,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 5 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026; 1 arrematação em leilão fica de fora · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 190.008,00.
O valor atual do leilão (R$ 156.000,00) é 76% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 200.000,00−2%
Pelo anúncioR$ 174.148,00−15%7 anúncios no prédio pedem R$ 4.997/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPsem dados do bairro
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
04/03/2026
APARTAMENTO 4 TORRE 9
Apartamento(provável retomada pelo banco)
84 m²
R$ 230.000,00
R$ 2.738
R$ 234.041R$ 2.786/m²
31/07/2017
APARTAMENTO 4 TORRE 9
Apartamento
84 m²
R$ 230.000,00
R$ 2.738
R$ 327.735R$ 3.901/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 2.439/m² em 5 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 2.117 e R$ 2.531/m²; 1 arrematação em leilão fica de fora. Anúncios pedem R$ 4.997/m² (mediana de 7).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 156.000
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 7.800
O anúncio não informa a comissão; usamos os 5% usuais. É paga ao leiloeiro além do lance.
ITBI São Paulo (3%)R$ 4.680
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 11.154/1991; Decreto 55.196/2014.
Escritura e registro≈ R$ 5.077
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + Certidão da matrícula após o registro + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos SP 2026 (registro)).
IPTU em abertopago pelo vendedor
Dívida de IPTU que fica com o comprador, pelo anúncio ou pela consulta à prefeitura, aplicada a regra de quem paga deste leilão.
Condomínio em abertopago pelo vendedor
TotalR$ 173.557
R$ 4.482/m² · inclui as dívidas conhecidas
Condomínio por mês≈ R$ 390
Mediana de 6 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 320 a R$ 560). Custo mensal até a venda, fora do total.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 204.876
Total R$ 31.319 abaixo (15% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 200.000
Total R$ 26.443 abaixo (13% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 174.148
Total R$ 591 abaixo (0% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.