Apartamento, 66.04 de área total, 43.31 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), WC, 1 sala(s), cozinha. 2 Quartos, Wc, Sala, Cozinha. Imóvel ocupado. Imóvel com gravame/penhora/indisponibilidade averbada na matrícula. Regularização por conta do adquirente.
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Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 215.004,00R$ 3.772/m² × 57 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 199.954,00 a R$ 227.904,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 5 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 213.465,00.
O valor atual do leilão (R$ 158.893,02) é 74% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 259.500,00+21%
Pelo anúncioR$ 266.508,00+24%8 anúncios no prédio pedem R$ 6.837/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 406.261,00+89%Vila Andrade, até 60 m²: R$ 9.380/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
11/02/2026
BLOCO 3 APARTAMENTO 81 SUB. 3
Apartamento(provável retomada pelo banco)
57 m²
R$ 201.755,00
R$ 3.540
R$ 205.102R$ 3.599/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 3.772/m² em 5 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 2.333 e R$ 4.139/m². Anúncios pedem R$ 6.837/m² (mediana de 8). Na mesma planta (43,31 m²), 13 vendas saem por R$ 3.584/m² hoje e 3 anúncios pedem R$ 6.279/m² (+75%).
Prédios parecidos construídos de 2008 a 2038, até 295 m, área parecida
referência
Mediana R$ 5.185/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 3 prédios, metade entre R$ 4.737 e R$ 5.459/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 6.585/m² (mediana de 9). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 158.893
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
ITBI São Paulo (3%)R$ 4.767
Escritura e registro≈ R$ 2.383
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 25.950
TotalR$ 166.043
R$ 3.834/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 300
Mediana de 9 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 210 a R$ 350). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 25.950 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 25.950; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
