R$ 277.476,00R$ 4.868/m² × 57 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 258.053,00 a R$ 294.125,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 23 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026; 3 arrematações em leilão ficam de fora · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 273.828,00.
O valor atual do leilão (R$ 219.788,45) é 79% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 309.117,78+11%
Pelo anúncioR$ 330.851,00+19%14 anúncios no prédio pedem R$ 9.161/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 384.561,00+39%Mooca, até 60 m²: R$ 9.583/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
14/07/2026
APARTAMENTO 203
Apartamento(provável retomada pelo banco)
57 m²
R$ 281.883,47
R$ 4.945
R$ 284.380R$ 4.989/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 4.868/m² em 23 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 3.784 e R$ 5.166/m²; 3 arrematações em leilão ficam de fora. Anúncios pedem R$ 9.161/m² (mediana de 14). Na mesma planta (40,13 m²), 12 vendas saem por R$ 5.001/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 10.625/m² (+112%).
Prédios parecidos construídos de 2009 a 2039, até 321 m, área parecida
referência
Mediana R$ 4.792/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 1 prédio, metade entre R$ 4.094 e R$ 5.062/m². O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 219.788
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 10.989
ITBI São Paulo (3%)R$ 6.594
Escritura e registro≈ R$ 5.713
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 243.084
R$ 6.057/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 450
Mediana de 15 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 100 a R$ 500). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador
IPTU e tributosComprador
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.