Apartamento desocupado nº 504, do Edifício Cacique, à Rua dos Andradas nº 943, no quinto andar, de frente, com área privativa de 47,55m² e área total de 62,42m². Matrícula 28.638 do RI da 1ª zona de Porto Alegre, constando alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal e penhora desta ação que dá causa ao leilão.
Avaliação: R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais).
Condomínio de uso misto, que permite locação temporária
VALOR MÍNIMO somente em segundo leilão no dia 26 de novembro, a partir de 60% da avaliação.
Observações: 14ª Vara Cível. Ação nº 5077676-08.2022.8.21.0001. COND. EDIFÍCIO CACIQUE x SIJ SERVIÇO DE INFORMAÇÕES JUDICIÁRIAS LTDA – EPP:
Anúncio não diz quem pagaconstando alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 28.638 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
Faixa provável: R$ 363.542,00 a R$ 414.359,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 10 vendas no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap Porto Alegre até 09/2026; 1 arrematação em leilão fica de fora · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 392.002,00.
+ Sala/loja 504 (R$ 3.128/m² × 47.55 m², mediana de 7 vendas no prédio)R$ 148.733,00
O valor atual do leilão (R$ 102.000,00) é 26% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 170.000,00−57%
Pelo anúncioR$ 251.307,00−36%6 anúncios no prédio pedem R$ 5.872/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPsem dados do bairro
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
30/06/2025
504
Comercial
47.55 m²
R$ 1.350.000,00conjunto
—
R$ 1.323.098
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 5.093/m² em 10 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 4.788 e R$ 5.790/m²; 1 arrematação em leilão fica de fora. Anúncios pedem R$ 5.873/m² (mediana de 6). Na mesma planta (47,55 m²), 12 vendas saem por R$ 4.802/m² hoje e 2 anúncios pedem R$ 6.438/m² (+34%).
Prédios parecidos construídos de 1946 a 1976, até 297 m, área parecida
referência
Mediana R$ 4.551/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 10 prédios, metade entre R$ 3.925 e R$ 4.997/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 5.254/m² (mediana de 21). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Vendas: Prefeitura de Porto Alegre, dados abertos do ITBI. Em Porto Alegre o valor é a base de cálculo do ITBI (o maior entre o preço declarado e a avaliação da prefeitura), não o preço de venda. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Porto Alegre; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 102.000
Comissão do leiloeiro (10%, anúncio)R$ 10.200
ITBI Porto Alegre (3%)R$ 3.060
Carta de arrematação e registro≈ R$ 735
Carta de arrematação no TJRS pendente (sem tabela de custas): somada a referência do TJSP, cerca de R$ 70.
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 115.995
R$ 2.439/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 686
Mediana de 6 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 550 a R$ 700). Custo mensal até a venda, fora do total.