MATRÍCULA Nº 113.714 DO 4º CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SÃO PAULO/SP - IMÓVEL: APARTAMENTO nº 83, localizado no 8º andar do EDIFÍCIO ELIANA, à Rua Pedroso Alvarenga, nº 1.004, no 28º Subdistrito-Jardim Paulista, com a área útil construída de 67,09m2, mais a área de 14,57m2, correspondente as coisas de uso comum, totalizando a área de 81,66m2, correspondendo-lhe uma fração ideal de 12,66m2, ou seja, 2,110% do terreno. O terreno onde se assenta o referido edifício encerra a área de 600,00m2. Consta na Av.03 e 04 desta matrícula a penhora exequenda do imóvel desta matrícula, sendo nomeado depositário o executado.
Contribuinte nº 016.060.0054-3. Consta no site da Prefeitura de São Paulo/SP que não há débitos inscritos na Dívida Ativa e não há débitos de IPTU para o exercício atual (20/10/2026).
Prédios parecidos construídos de 1957 a 1987, até 226 m, área parecida
referência
Mediana R$ 11.217/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 7 prédios, metade entre R$ 8.532 e R$ 12.613/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 13.832/m² (mediana de 3). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 685.297
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 34.265
O anúncio não informa a comissão; usamos os 5% usuais. É paga ao leiloeiro além do lance.
ITBI São Paulo (3%)R$ 20.559
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 11.154/1991; Decreto 55.196/2014.
Carta de arrematação e registro≈ R$ 3.536
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Carta de arrematação + Registro + Certidão da matrícula após o registro + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos SP 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertonão informado
O anúncio não informa dívida de condomínio, então ela não entra no total. Confirme com a administradora antes do lance.
TotalR$ 743.656
R$ 11.084/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 1.012
Mediana de 7 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 925 a R$ 1.250). Custo mensal até a venda, fora do total.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 898.288
Total R$ 154.632 abaixo (17% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.142.161
Total R$ 398.505 abaixo (35% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 1.035.103
Total R$ 291.447 abaixo (28% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 1.322.599
Total R$ 578.943 abaixo (44% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.