Endereço do Imóvel: AVENIDA ULTRAMARINO, 561, APTO 53, CONDOMINIO RESIDENCIAL ULTRAMARINO, LAUZANE PAULISTA, São Paulo, SP, 02441-000 APARTAMENTO, Padrão, OCUPADO. Área(s): 57,1 m² de área construída, 57,1 m² de área privativa, 58,94 m² de área comum. Matrícula(s): 140.578. Cartório: 3° CRI DE SÃO PAULO. Inscrição da Prefeitura: 071.062.0214-2/Contribuinte: 90.400.888/0001-42. Taxa de condomínio: R$ 850,95 IPTU anual: R$ 795,01 a. OCUPADOb. AÇÃO JUDICIAL - INDENIZATÓRIA - PROC. Nº 4025926-95.2026.8.26.0100 EM TRÂMITE NA VARA CÍVEL SÃO PAULO/SP;c. FICARÃO A CARGO DO ARREMATANTE: TODAS AS PROVIDÊNCIAS, RISCOS, CUSTAS E DESPESAS NECESSÁRIAS: (I) DESOCUPAÇÃO CONFORME CLAUSULA 4.12 DO EDITAL;d. O VENDEDOR RESPONDERÁ PELA EVICÇÃO DE DIREITOS CONFORME CLAUSULAS 4.8 A 4.10 DO EDITAL;e. OS DÉBITOS IPTU E CONDOMÍNIO SERÃO QUITADOS PELO VENDEDOR ATÉ A DATA DO LEILÃO. Dossiê: 02.26327 Valor Alvo: R$ 392.000,00
Dívidas
Informadas no anúncio
IPTU + Condomíniovalor não informado
Vendedor pagaOS DÉBITOS IPTU E CONDOMÍNIO SERÃO QUITADOS PELO VENDEDOR ATÉ A DATA DO LEILÃO.
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 140.578 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
Venda deste imóvel em 02/2024 por R$ 527.000 no ITBI, corrigida pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 (+13,6%) · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 527.000,00.
O valor atual do leilão (R$ 305.760,00) é 51% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 493.161,29−18%
Pelo anúncioR$ 405.711,00−32%5 anúncios no prédio pedem R$ 7.895/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 461.236,00−23%Lauzane Paulista, até 60 m²: R$ 8.078/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
05/12/2025
APARTAMENTO 53, 5O PAVIMENT
Apartamento(provável retomada pelo banco)
117 m²
R$ 582.000,00
R$ 4.974
R$ 597.119R$ 5.103/m²
29/02/2024
APARTAMENTO 53
Apartamento
117 m²
R$ 527.000,00
R$ 4.504
R$ 598.746R$ 5.117/m²
11/01/2022
APARTAMENTO 53
Apartamento
117 m²
R$ 317.500,00
R$ 2.714
R$ 397.316R$ 3.396/m²
30/07/2020
APARTAMENTO 53
Apartamento(outro tipo)
117 m²
R$ 320.000,00
R$ 2.735
R$ 426.367R$ 3.644/m²
Neste prédio
Mediana R$ 3.653/m² em 7 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 3.398 e R$ 4.024/m². Anúncios pedem R$ 7.895/m² (mediana de 5). Na mesma planta (57,1 m²), 38 vendas saem por R$ 3.649/m² hoje e 3 anúncios pedem R$ 7.895/m² (+116%).
Prédios parecidos construídos de 1998 a 2028, até 258 m, área parecida
Mediana R$ 3.829/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 4 prédios, metade entre R$ 3.400 e R$ 4.145/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 8.679/m² (mediana de 23).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 305.760
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 15.288
O anúncio não informa a comissão; usamos os 5% usuais. É paga ao leiloeiro além do lance.
ITBI São Paulo (3%)R$ 9.173
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 11.154/1991; Decreto 55.196/2014.
Escritura e registro≈ R$ 7.060
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + Certidão da matrícula após o registro + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos SP 2026 (registro)).
IPTU em abertopago pelo vendedor
Dívida de IPTU que fica com o comprador, pelo anúncio ou pela consulta à prefeitura, aplicada a regra de quem paga deste leilão.
Condomínio em abertopago pelo vendedor
TotalR$ 337.281
R$ 5.907/m² · inclui as dívidas conhecidas
Condomínio por mês≈ R$ 740
Mediana de 5 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 613 a R$ 850). Custo mensal até a venda, fora do total.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 598.746
Total R$ 261.465 abaixo (44% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 493.161
Total R$ 155.881 abaixo (32% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 405.711
Total R$ 68.430 abaixo (17% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 461.236
Total R$ 123.955 abaixo (27% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.