Apartamento, 34.28 de área total, 24.63 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), a.serv, WC, 1 sala(s), cozinha. 2 Quartos, Área de Serviço, Wc, Sala, Cozinha.
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
R$ 191.392,00R$ 5.981/m² × 32 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 177.995,00 a R$ 202.876,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 12 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026; 6 arrematações em leilão ficam de fora · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 188.160,00.
O valor atual do leilão (R$ 165.000,00) é 86% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 275.000,00+44%
Pelo anúncioR$ 227.138,00+19%10 anúncios no prédio pedem R$ 10.247/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 256.457,00+34%Belenzinho, até 60 m²: R$ 10.412/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
17/07/2026
APARTAMENTO 1105
Apartamento(provável retomada pelo banco)
32 m²
R$ 221.541,92
R$ 6.923
R$ 223.504R$ 6.984/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 5.981/m² em 12 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 5.721 e R$ 6.583/m²; 6 arrematações em leilão ficam de fora. Anúncios pedem R$ 10.247/m² (mediana de 10). Na mesma planta (24,63 m²), 13 vendas saem por R$ 5.973/m² hoje e 3 anúncios pedem R$ 13.198/m² (+121%).
Prédios parecidos construídos de 2008 a 2038, até 367 m, área parecida
referência
Mediana R$ 4.641/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 1 prédio, metade entre R$ 4.410 e R$ 4.774/m². O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 165.000
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 8.250
ITBI São Paulo (3%)R$ 4.950
Escritura e registro≈ R$ 4.941
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 183.141
R$ 7.436/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 350
Mediana de 10 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 232 a R$ 380). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador
IPTU e tributosComprador
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.