Apartamento, 70.05 de área total, 40.20 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), WC, 1 sala(s), cozinha. 2 Quartos, Wc, Sala, Cozinha. Imóvel ocupado.
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Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 171.843,00R$ 3.507/m² × 49 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 159.814,00 a R$ 182.154,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 8 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026; 6 arrematações em leilão ficam de fora · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 162.729,00.
O valor atual do leilão (R$ 130.553,32) é 76% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 216.000,00+26%
Pelo anúncioR$ 206.743,00+20%5 anúncios no prédio pedem R$ 5.714/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 226.446,00+32%Jardim do Lago, até 60 m²: R$ 5.633/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
30/03/2026
APARTAMENTO 22 BLOCO 4
Apartamento(provável retomada pelo banco)
49 m²
R$ 222.166,22
R$ 4.534
R$ 224.906R$ 4.590/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 3.507/m² em 8 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 2.705 e R$ 4.976/m²; 6 arrematações em leilão ficam de fora. Anúncios pedem R$ 5.714/m² (mediana de 5). Na mesma planta (40,2 m²), 16 vendas saem por R$ 4.599/m² hoje e 2 anúncios pedem R$ 5.875/m² (+28%).
Prédios parecidos construídos de 2006 a 2036, até 108 m, área parecida
referência
Mediana R$ 2.708/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 1 prédio, metade entre R$ 2.503 e R$ 3.308/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 5.000/m² (mediana de 3). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 130.553
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
ITBI São Paulo (3%)R$ 3.917
Escritura e registro≈ R$ 1.958
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 21.600
TotalR$ 136.428
R$ 3.394/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 400
Mediana de 5 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 270 a R$ 430). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 21.600 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 21.600; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
