R$ 281.853,00R$ 5.549/m² × 50,794 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 262.123,00 a R$ 298.764,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 5 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026; 15 arrematações em leilão ficam de fora · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 280.431,00.
O valor atual do leilão (R$ 113.629,74) é 40% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 188.000,00−33%
Pelo anúncioR$ 171.011,00−39%5 anúncios no prédio pedem R$ 5.424/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPsem dados do bairro
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 5.549/m² em 5 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 5.549 e R$ 5.549/m²; 15 arrematações em leilão ficam de fora. Anúncios pedem R$ 5.424/m² (mediana de 5).
Prédios parecidos construídos de 2009 a 2039, até 457 m, área parecida
referência
Mediana R$ 3.287/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 3 prédios, metade entre R$ 2.853 e R$ 6.357/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 4.875/m² (mediana de 7). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 113.630
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
ITBI São Paulo (3%)R$ 3.409
Escritura e registro≈ R$ 3.754
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 18.800
TotalR$ 120.793
R$ 3.448/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 342
Mediana de 4 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 239 a R$ 420). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 18.800 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 18.800; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.